Un nouveau rapport du Private Equity Stakeholder Project (PESP) montre que les sociétés de capital-investissement possèdent désormais près de 3 millions d’appartements aux États-Unis, ce qui représente un appartement sur huit, soit environ 13 pour cent des appartements dans le pays. Environ la moitié de ces logements ont été achetés depuis 2021, ce qui souligne le tournant du capital-investissement vers le marché immobilier alors même que les États-Unis souffrent d’une crise du logement.
Les sociétés de capital-investissement investissent l’argent des fonds de pension et des dotations pour acheter des actifs afin de réaliser des bénéfices importants. Sur le marché immobilier, les sociétés de capital-investissement recherchent des loyers non réglementés, avec des impôts fonciers plafonnés, afin de maximiser leurs profits. Selon le modèle économique du capital-investissement, les entreprises visent à augmenter la valeur des bâtiments avant de les vendre rapidement pour un profit plus élevé.
Le rapport du PESP révèle que les sociétés de capital-investissement ont acheté près de 1,7 million d’appartements – soit environ 57 % – depuis 2018, et 1,3 million d’entre eux depuis seulement 2021.
Le rapport du PESP révèle que la présence accrue du capital-investissement sur le marché du logement « a exacerbé les problèmes d’abordabilité du logement, déplaçant les communautés locales à cause de fortes hausses de loyers et d’expulsions agressives, et diminuant la qualité de vie des locataires ».
Le Texas possède le plus grand nombre d’appartements détenus par des fonds privés dans le pays, avec près de 580 000 unités – et cela est probablement dû aux réglementations de zonage indulgentes de l’État, à la faible protection des locataires et à l’absence d’impôt sur le revenu. Bien qu’il existe un niveau élevé de propriété privée d’appartements à New York, en Californie et dans la région de Washington, DC, la propriété privée est concentrée dans les États de la Sunbelt, car ils offrent une protection des locataires plus faible et ont également connu une croissance démographique significative depuis 2020.
Blackstone, la plus grande société de capital-investissement au monde, est également le plus grand propriétaire d’appartements aux États-Unis, possédant plus de 230 000 appartements. Le rapport du PESP a révélé que dans certains cas, Blackstone a augmenté de plus de 30 % les loyers des appartements dans les immeubles qu’elle a achetés depuis 2018. Le rapport note également que les locataires des appartements achetés par Blackstone se sont plaints de « problèmes d’entretien, d’expulsions agressives, de frais supplémentaires non divulgués et d’importantes augmentations de loyer ». Cela n’était pas inhabituel dans le cas d’appartements acquis par des investisseurs en capital-investissement.
L’expansion du capital-investissement dans le secteur du logement intervient au moment même où les Américains ont de plus en plus de mal à payer leur loyer. La moitié des locataires américains consacrent près d’un tiers de leurs revenus au loyer.
« Notre pays est au milieu d’une crise de l’accessibilité au logement. La dernière chose dont nous avons besoin, ce sont des milliardaires du capital-investissement qui extraient la richesse des locataires à travers des loyers inabordables et des frais indésirables », a déclaré Jordan Ash, co-auteur du rapport et directeur de la recherche sur le logement au Private Equity Stakeholder Project (PESP). « Aujourd’hui plus que jamais, les décideurs politiques devraient prendre des mesures pour protéger les locataires de l’infiltration généralisée du secteur du capital-investissement dans le marché immobilier américain. »
Même si le capital-investissement a rapidement empiété sur le marché immobilier au cours des cinq dernières années, le problème a commencé plus tôt. Lors de la crise financière de 2008, des investisseurs en capital-investissement ont racheté des centaines d’immeubles abritant des milliers de logements à loyer réglementé et ont fait pression sur les résidents pour qu’ils partent afin de pouvoir augmenter les prix des loyers. Désireuses de réaliser des profits élevés, les sociétés de capital-investissement ont « parfois dominé le marché en matière d’augmentation des loyers et de saisies hypothécaires ». Alors que des millions d’Américains étaient financièrement dévastés à la suite de la Grande Récession de 2008, les sociétés de capital-investissement en ont profité.
Une analyse 2022 par ProPublica a constaté que l’empiétement du capital-investissement sur le logement a été alimenté en partie par Freddie Mac, la plus grande société américaine de financement de logements locatifs. Freddie Mac offrait des taux d’intérêt plus bas et d’autres avantages aux investisseurs. ProPublica a constaté que les grandes sociétés de capital-investissement représentaient la grande majorité des transactions de Freddie Mac finançant l’achat de complexes d’appartements, et presque toutes ont eu lieu après 2015.
ProPublica a également découvert qu’une autre société d’investissement immobilier, Greystar, avait contribué à ouvrir la voie à la mise en relation de grands investisseurs avec des complexes d’appartements, en levant des fonds auprès de fonds de pension, de hedge funds et de compagnies d’assurance-vie. Les appartements acquis par Greystar ont presque doublé entre 2016 et 2021 pour atteindre plus de 75 000 appartements.
Mais la mobilisation populaire contre le capital-investissement s’est également développée, avec des militants et des communautés organisant des syndicats de locataires et engageant des poursuites pour protéger les locataires.
